[주택임대소득] 과세대상, 분리과세 - 오피스텔, 농가주택, 다가구주택, 겸용주택, 공동보유주택, 소형주택

[주택임대소득] 과세대상, 분리과세 - 오피스텔, 농가주택, 다가구주택, 겸용주택, 공동보유주택, 소형주택

[주택임대소득] 과세대상, 분리과세 - 오피스텔, 농가주택, 다가구주택, 겸용주택, 공동보유주택, 소형주택

 

주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?
주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단

 

미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?
주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로
- 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않음
- 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨

 

부부 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?
ʼ23년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 ʼ21년 귀속(ʼ22년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않음
- 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됨

 

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이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?
2주택 보유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됨

 

부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?
이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세

 

오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?
오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됨
- 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세

 

기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
과세기간 종료일(‘21.12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단

 

농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?
과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되어 월세에 대해 과세

 

다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?
구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세

 

갑과 을이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우갑과 을의 주택 수는?(갑과 을 모두 다른 주택은 없음)
공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산함
- 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산
- 따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 갑과 을 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 갑으로 정하기로 합의한 경우 갑은 1채, 을은 0채, 임대수입의 귀속자를 을로 정하기로 합의한 경우 갑은 0채, 을은 1채

 

본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?
공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로
- 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야함
- 또한, 사례에서 공동소유 주택이 고가주택이거나 해당 주택에서 형에게 귀속되는 주택임대 수입금액이 6백만원 이상인 경우 형의 주택수에도 포함됨

※ ’20년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 6백만원 이상이거나 ②기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소수지분자의 소유주택 수에도 포함(소득령 §8의2③, ’20.2.11. 개정)

 

주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?
주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 봄
- 주택면적은 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단 시 적용

 

2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?
부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아님
- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

 

주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?
월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(ʼ21년 귀속 1.2%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주
- 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 ʼ21년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세

 

ʼ21년 귀속 소득세 신고 시 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?
소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외하며, 비소형 주택이 3채 이상으로 간주임대료 과세대상자 해당하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않음
- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야함

 

공동 보유주택의 간주임대료 계산방법은?
공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제함

 

비거주자의 주택임대소득에 대한 간주임대료를 계산해야 하는지?
국내 소재 주택의 보증금 등에 대해 간주임대료 계산함

 

선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?
선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 함
총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
* 월수: ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월
② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

 

임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?
임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니하며 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등은 총수입금액에 산입(임대인 본인이 수령하는 경우에 한함)함
- 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입

 

주택임대소득에 대한 신고방법은?
주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다가올 5월 1일부터 5월 31일*까지 ʼ21년 귀속 소득세를 신고하고 납부
* 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지임
- 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세(세율: 6～45%)와 분리과세(세율: 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,
- 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율: 6～45%)하여 신고

 

모두등록(세무서+지자체) 시 임대소득세 혜택은?
세무서와 지자체에 모두 임대등록을 한 경우 분리과세 신고 시 필요경비 및 공제금액 우대, 세액감면 적용 받을 수 있으나,
- ’22년 5월 소득세 신고는 ’21년 귀속으로 ’22년에 세무서와 지자체를 모두 등록한 경우 세제혜택 적용 대상이 아님
- (필요경비율 및 공제금액) ’21년 중 임대등록 요건을 충족한 경우 모두 등록일부터 안분하여 계산함
- (세액감면) 해당 과세연도 개월수의 12분의 9 이상 모두 등록한 경우 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 봄
* (예외) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’20.8.18.)에 따라 임대등록이 자진･자동말소된 경우 해당 과세연도의 12분의 9 이상 임대하지 않더라도 세액감면 적용(조특령§96③(1))

 

주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?
임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기는 어려움

 

소형주택 임대사업자 세액감면은 최저한세 대상인데분리과세와 종합소득 신고 모두 적용되는지?
주택임대소득 종합과세 신고시에는 최저한세 적용 대상이나, 분리과세 신고시에는 최저한세 적용 대상 아님

 

소득세 신고를 하지 않거나 적게 신고했을 경우 불이익은?
득세를 신고·납부하지 않거나 과소신고･납부한 것으로 확인되면 가산세를 추가로 부담

 

[소득세 무·과소 신고 및 납부지연가산세]

구분	가산세
무신고 가산세	무신고 납부세액 × 20%(부정무신고는 40%) * 복식부기의무자는 위 금액과 수입금액의 0.07% (부정무신고는 0.14%)와 비교해서 큰 금액
과소신고 가산세	과소신고 납부세액 × 10%(부정과소신고는 40%) * 복식부기의무자가 부정과소신고한 경우 위 금액과 수입금액의 0.14%와 비교해서 큰 금액)
납부지연 가산세	무･과소납부 세액 × 납부지연 일수 × (25/100,000)* * 2022.2.15. 이후 가산세 부과 분은 22/100,000

 

국외 소재 주택으로부터 발생한 임대소득도 신고하여야 하는지?
거주자는 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내 주택 임대소득과 합산하여 신고하여야 함
비거주자의 국외 주택 임대소득은 대해 우리나라에서 과세하지 않으며,
- 비거주자의 국외 주택은 과세대상 판단 시 소유주택 수에도 포함하지 않음